上海动迁案例:厂房未经相关行政职能部门审批,厂房买卖合同成立

发布时间:2021-11-15 17:34:31

  厂房未经相关行政职能部门审批,厂房买卖合同成立

  系争厂房未经相关行政职能部门审批后合法建造,本院认为,原、被告已实际发生了系争厂房的转让关系,且已由原告占有并使用,而被告奚某某既无证据证明双方已合意解除合同,也无证据证明原告在动迁前经催讨后表示不再继续履行付款而自动放弃厂房及在明知动迁情况下自动放弃动迁利益。双方确实存在系争厂房买卖合同关系,并已实际履行,原告也据此收取了第一年租金,证明双方之间厂房买卖合同已成立。

  刘某某与奚某某所有权确认纠纷一案一审民事判决书

  上海市浦东新区人民法院

  民事判决书

  (2011)浦民一(民)初字第25429号

  原告刘某某,女,1962年6月某日生,汉族,住上海市某区某镇某村350号。

  被告奚某某,男,1961年3月某日生,汉族,住上海市某区某镇某村1060号。

  委托代理人江某某,男,住上海市某区某路某弄某支弄某号401室。

  原告刘某某与被告奚某某其他所有权纠纷一案,本院于2011年7月13日受理后,依法适用简易程序,于2011年8月11日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人李某某和被告奚某某之委托代理人江某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告刘某某诉称,2010年2月间,原告与被告奚某某达成口头协议,由被告将其购买的位于上海市某区某镇某村2组1,240平方米厂房转让给原告。原告于同年2月至7月支付给被告购房款62万元(人民币,下同)。被告于同年2月将厂房交付给原告,同年2月21日,由原告将厂房租赁给承租人俞某某使用。后被告奚某某未经原告协商即与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,被告领取了全部补偿款270万元,显然侵犯原告合法权利。现原告诉请法院判令被告奚某某将得到的270万元动迁补偿款返还给原告。

  被告奚某某辩称,原、被告之间转让厂房只有口头意向,双方没有签订书面协议,当时双方约定全部房款是156万,并不是原告所述的62万元,被告要求原告在2010年6月底前付清全部房款,付清后双方立即签订书面转让合同。但原告在先付62万元后,因听说厂房要被拆迁,拆迁补偿款不足以补偿购房款后,就对转让协议反悔,没有继续支付剩余房款。在系争厂房动迁时,承租人俞某某曾将动迁事宜通知原告,因原告已反悔并不愿意继续履行转让协议,故最后动迁单位通知被告去签订动迁协议。在此之前,原告欲通过行政诉讼要求确认被告与动迁单位签订的动迁协议无效,后经一、二审法院审理后驳回了原告的诉讼请求。据此,被告认为动迁协议合法有效,系争厂房动迁补偿款应归被告所有,故请求驳回原告诉讼请求。

  原告提交以下证据:

  1、收款人为奚某某的收条3张,金额分别为30万元、12万元及20万元,支付时间原告认为分别是2010年2月某日、2月某日及7月某日,证明原告购买了被拆迁厂房,履行了支付全部购房款的合同义务;

  2、2010年2月某日原告与案外人俞某某签订的房屋租赁合同,证明原、被告之间厂房买卖关系已成立,被告已将厂房交付给原告占有和使用;

  3、2010年12月某日被告与动迁单位签订的《动迁安置协议》,证明被告只是签约代表人,并非被拆迁人;

  4、2010年7月施行的《某镇动拆迁工作管理暂行办法》,证明无产权证房屋应共同协商签约代表签订动迁协议,同时证明系争厂房动迁安置按此办法执行;

  5、由被告奚某某投资设立的上海某电线电缆厂的工商登记资料,证明该企业实际经营地不在动迁厂房内,其无权取得停产停业补偿费;

  6、原告提起行政诉讼时的两份庭审笔录。

  经质证,被告对证据1的收条真实性无异议,但仅凭收条不能证明双方就厂房买卖关系成立,根据合同法规定,必须签订书面合同才成立;对证据2无异议,但对原告证明目的有异议,交付厂房不能证明买卖已成立;对证据3无异议,动迁款项确实由被告领取;对证据4也无异议;对证据5、6无异议,但无法证明原告主张。

  审理中,本院根据原告申请依法至某镇动迁办公室调取了上海某电线电缆厂(下称“某厂”)与上海某工贸发展有限公司(下称“某公司”)签订的《土地租赁协议》、2010年8月某日动迁单位对系争厂房的调查表、奚某某取得动迁补偿款领款单、某公司从奚某某获得的动迁款中提取260,711.20元动迁款的领款单和补偿明细表、系争厂房承租人俞某某与动迁单位签订的《动迁补偿安置协议》、俞某某取得260万元动迁补偿款的领款单和补偿明细表。

  经质证,原告刘某某对法院调取的证据真实性无异议,但认为即便被告奚某某支付给了某公司补偿款,该款也属原告所有;而《土地租赁协议》系伪造的,厂房系由某公司建造后转让给被告奚某某,并非被告奚某某建造;对承租人俞某某动迁补偿无异议。被告奚某某对上述证据无异议。

  根据上述质证证据并结合庭审调查,本院确认如下案件事实:系争厂房所在的某区某镇某村2组土地原由上海某工贸发展有限公司向某村租赁作为副业基地。2007年12月某日,由该公司与被告奚某某设立的上海某电线电缆厂签订《土地租赁协议》,约定由承租人投资建造厂房,在租赁期间动迁,厂房评估价中双方按三七分成。后被告奚某某在未办理建房许可的情况下在该土地上建造了1,254平方米厂房。

  2010年2月,原告刘某某与被告奚某某达成口头协议,约定由被告奚某某将位于上海市某区某镇某村2组1,240平方米厂房转让给原告,原告于2010年2月某日支付给被告奚某某30万元、2月某日支付了12万元、7月某日支付了20万元。被告收到第一笔购房款后即将系争厂房交付原告。原告于同年2月某日与承租人俞某某签订《房屋租赁合同》,将系争厂房出租给俞某某使用,租期为三年。2010年7月某日,上海市某区土地储备中心取得房屋拆迁许可证,系争厂房所在区域列入某大型居住社区的动迁范围,后由动迁单位对系争厂房权属、租赁使用等情况进行调查核实。2010年12月某日,由被告奚某某与动迁单位签订《动迁补偿安置协议》,由动迁单位补偿给被告奚某某各项费用270万元,其中被拆迁厂房建房重置价895,004元、附属物补偿37,800元、停产停业补偿313,515元、用电初装补偿92,800元、装饰补偿106,821元、特殊情况补偿1,254,060元。2011年1月某日,经被告奚某某签字同意后,由某公司负责人朱某某从动迁单位处领取了270万元补偿款中的260,711.20元,随后由被告奚某某领取了其余2,439,288.80元。2010年12月23日,系争厂房的承租人俞某某与动迁单位签订了《动迁补偿安置协议》,由动迁单位补偿给俞某某各项费用268万元。

  另查,原告刘某某曾于2011年3月某日向本院提起行政诉讼,要求确认动迁单位上海市某区土地储备中心与被告奚某某签订的《动迁补偿安置协议》无效。本院审理后作出(2011)浦民(行)初字第某号民事判决书,以依据不足为由驳回了原告刘某某主张合同无效的诉讼请求。原告刘某某不服一审判决,二审法院审理后以同样理由作出(2011)沪一中民(行)终字第某号维持原判的终审判决。原告刘某某于2011年7月13日提起本案诉讼,要求确认被告奚某某获得的动迁利益均归其所有。

  本院认为,民事活动应当遵循诚实信用和等价有偿原则。从系争厂房的来源看,根据现有证据,被告奚某某从某公司处租赁土地后投资建造,虽系争厂房未经相关行政职能部门审批后合法建造,但动迁单位按照该区域动迁政策的规定,被告奚某某作为系争厂房实际投资建造人,由动迁单位给予相应动迁补偿款270万元。现本案争议焦点是原告刘某某是否有权主张系争厂房的动迁利益?如有,原告该获得多少利益?原告认为系争厂房买卖已履行完毕,系争厂房所获得的动迁利益均归原告所有。而被告则认为原告未按约在2010年6月底前付清转让款156万元,在动迁前已反悔并在知道动迁的情况下主动放弃动迁利益,故已付房款62万元需返还原告外,系争厂房动迁利益均应归被告所有。对于被告的抗辩意见,首先,双方之间对厂房买卖未签订书面合同,双方之间关系一般,被告也无任何催讨房款的依据,故被告仅为单方陈述而并无相应证据予以证明;其次,根据被告奚某某庭审陈述,其在与原告洽谈转让时早已知道系争厂房要动迁,且动迁补偿预见在200万元以上,只是其当时缺少资金才欲转让。既然被告已知系争厂房要动迁,且获得的动迁利益远多于转让款的情况下,按常理是不可能转让的,现被告辩称其缺少资金而转让不符常理;再次,该基地动迁许可证于2010年7月某日发出后,此后即开始对房屋进行调查和评估,说明该区域已正式实施动迁。在审理中,被告辩称厂房承租人俞某某已通知原告刘某某,原告刘某某说其不准备购买厂房,俞某某再通知被告奚某某,最后由被告奚某某出面签订动迁协议。按常理,即便原告刘某某欠被告奚某某房款,在其知道所购厂房要进行动迁安置的情况下,承租人俞某某通知其后,其怎么可能主动放弃签约权利和动迁利益。况且被告奚某某至今也未退还原告已付房款。据此,本院认为被告奚某某提出的抗辩意见既无证据证明,也有悖生活常理,本院不予采信。而对于原告刘某某提出的诉称意见,根据原告提供的收条和租赁合同并结合双方庭审陈述,双方确实存在系争厂房买卖合同关系,并已实际履行,原告也据此收取了第一年租金,证明双方之间厂房买卖合同已成立。对于系争厂房转让价款,原告认为62万元已结清。现根据系争厂房实际面积、评估价及本案实际情况,此价格也不尽合理,原告仅依据收条显然依据不够充分,本院也无法采信。综上,本院认为,原、被告已实际发生了系争厂房的转让关系,且已由原告占有并使用,而被告奚某某既无证据证明双方已合意解除合同,也无证据证明原告在动迁前经催讨后表示不再继续履行付款而自动放弃厂房及在明知动迁情况下自动放弃动迁利益。同时,基于目前在动迁安置中普通存在的具体操作方面复杂性及该基地对动迁补偿主体宽泛性,原告刘某某作为系争厂房的受让方有权向被告奚某某主张相应动迁利益,鉴于原、被告对各自的主张均无足够证据证明,对原告应得动迁利益数额,现本院根据原告实际出资数额及本案具体补偿等情况,并结合公平合理原则,酌定原告在被告奚某某得到的补偿款2,125,773.80元中享有65%计1,381,752.97元。而对于被告奚某某得到的270万元中停业停产损失费313,515元及由他人领取的260,711.20元两笔款项,根据补偿款的性质和被告实际未取得的情况,现原告主张分割,没有依据,本院不予支持。另外,对于被告提出原告已提起行政诉讼且已终审驳回,现再提起民事诉讼系重复诉讼问题,因原告提起的行政诉讼系对签约主体和协议效力提出的异议,而本案系对动迁利益归属问题之诉,故行政诉讼审理结果对本案民事诉讼的审理并无影响。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定,判决如下:

  一、被告奚某某于本判决生效之日起10日内返还原告刘某某动迁补偿款1,381,752.97元;

  二、驳回原告刘某某其余诉讼请求。

  负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费25,891元,减半收取计12,945.50元(原告刘某某已预交),由原告刘某某负担5,178.20元,由被告奚某某负担7,767.30元,由其于本判决生效之日起7日内向交纳本院。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

  审判员  徐俊

  二〇一一年八月十九日

  书记员  董琳琳