上海工业厂房买卖合同纠纷案例:风险责任转移时间如何确定

发布时间:2021-11-15 17:33:48

  《上海市工业厂房买卖合同》中约定,风险责任自该房地产权利转移之日起转移给原告,房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。本案中,原告根据本院的协助执行通知书于2009年4月29日向青浦区房地产交易中心申请转让过户,故本案房地产权利风险责任应于2009年4月29日转移至原告。

  原告取得房地产权证的当天即向上海市黄浦区公证处申请证据保全,对厂区内的房屋及全部场地设施状况进行了拍照、摄像,从而确定了2009年5月26日时厂区的全部状况(包括已损坏的财物及现场已灭失的财物)。被告应对交付的标的物的毁损和灭失承担相应的法律责任。

  上海某物业管理有限公司与某科技发展(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

  上海市青浦区人民法院

  民事判决书

  (2009)青民三(民)初字第510号

  原告上海某物业管理有限公司。

  被告某科技发展(上海)有限公司。

  第三人上海某拆房有限公司。

  原告上海某物业管理有限公司诉被告某科技发展(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2009年2月23日立案受理后,依法由代理审判员邵霞独任审判。因无法用其他方式向被告送达诉状副本及其他诉讼材料,本院依法予以公告送达,并于2009年3月18日依法组成了合议庭。2009年6月22日,本案第一次公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人骆某到庭参加诉讼。被告某科技发展(上海)有限公司经本院公告传唤,仍未到庭。2009年6月25日,原告向本院申请鉴定,本院经审查后委托上海市房屋建筑设计院进行鉴定。2009年7月6日,被告来本院领取了诉状副本及证据材料。2009年8月3日,原告向本院申请财产保全,本院经审查后依法采取了保全措施。2009年12月24日,本院收到了鉴定报告。2010年1月19日,本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人骆某,被告某科技发展(上海)有限公司的委托代理人徐某、叶某到庭参加诉讼。经原告申请,本院于2010年1月25日委托上海第一测量师事务所有限公司对维修费用进行审价。2010年4月7日,被告撤销了徐某、叶某的委托资格。2010年9月17日,本院收到了审价报告。经被告申请,本院于2010年9月20日依法追加上海某拆房有限公司作为本案第三人参加诉讼。2010年11月2日,本案第三次公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人骆某,被告某科技发展(上海)有限公司的委托代理人沈某、陈某,第三人上海某拆房有限公司的法定代表人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告上海某物业管理有限公司诉称:原、被告之间买卖合同纠纷一案,2008年3月21日经上海市第二中级人民法院一审判决:原告与被告于2007年7月2日签订的《上海市工业厂房买卖合同》继续履行。案件受理费人民币183,300元,保全费5,000元,均由被告负担。2008年8月1日,上海市高级人民法院终审裁定生效。但被告拒不执行。原告的执行申请被二中院依法受理,并于2008年10月6日移送青浦法院执行。原告于2008年11月20日将合同余款13,411,700元汇入青浦法院指定帐户,完全履行了合同约定的付款义务。2008年12月10日,原告发现被告正组织有关人员拆除《上海市工业厂房买卖合同》中的标的物-上海市青浦工业园区崧泽大道8999号幢号4生活用房,原告工作人员立即拨打110报警,但幢号4生活用房已部分被拆除,现已成危房。与此同时,原告还发现双方在《上海市工业厂房买卖合同》补充条款中的各项均已无法履行。基于以上原因,原告要求被告根据合同补充条款的约定,承担因其恶意违约而造成原告的损失。为此,原告请求判令被告支付因其恶意违约而造成的损失暂计2,121,300元(具体以评估为准)。之后,原告又先后两次增加诉讼请求,分别为:判令被告支付因其违约而造成原告无法获得的预期收益1,408,464元(按照修复期180天来计算);判令被告支付因其违约而造成原告修复合同标的物所需的费用暂计8,079,288元(具体以评估为准)。最终,原告确定诉讼请求为:1、判令被告承担修复费用6,577,218元(包括按照补充条款约定被告随房屋一并交付的行车、地磅及护栏);2、判令被告赔偿租金损失(自2009年5月26日起至判决生效之日止,按厂房建筑面积9,781平方米,每天每平方米0.80元)。

  被告某科技发展(上海)有限公司辩称:不同意原告的诉讼请求。1、补充条款中所说的设备内容,原告没有提供相应的证据证明上述设备在风险转移时已缺失;2、原告诉状中说的是4号生活用房的租金损失,实际计算的是所有生活用房及厂房的面积。这部分的违约损失,被告认为是重复诉讼;3、风险责任转移是在2009年4月29日,原告无法证明损失是在2009年4月29日发现的,2009年4月29日至2009年5月26日的时间段可以发生很多事;4、原告没有完全支付对价,尚欠被告转让款,被告不同意产权过户。现厂房产权过户没有相应的法律文书,对此,被告已提出了执行异议。

  第三人上海某拆房有限公司述称:第三人从未收到过拆房授权委托书,第三人也从未参与拆房,对本案的事实不清楚。

  经开庭审理查明:2007年7月2日,原、被告双方签订《上海市工业厂房买卖合同》,合同约定:被告是位于上海市青浦工业园区崧泽大道8999号工业厂房的产权人,原告在购买上述厂房之前已经充分了解该厂房的一切情况(包括供水、供电及当地房地产政策、法律法规情况),自愿买受上述房地产。被告依法取得的房地产权证号为沪房地青字(2006)第007752号,房屋类型为工业厂房,用途工业,房屋建筑面积为9,781平方米,该房屋占用范围内的国有土地使用权面积32,054.39平方米。双方一致同意上述房地产转让价款为2,830万元,本合同签订后,在被告所有资料及证明文件齐备后,原告于2007年7月2日支付房价款700万元整作为首付款,待支付尾款时抵作房价款;第二笔款项为2,030万元,于被告解除银行抵押款后,并于交易中心受理过户手续之当天支付(约于首付款后10天内);第三笔款项100万元整,于被告将整个物业交付给原告时,当天支付(于受理中心交证当天起算两个月内),否则按照建筑面积每天每平方0.8元计算租金给原告。双方确认,于被告银行贷款注销后(自2007年7月3日起,15日内完成注销),三个工作日内双方共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续;上述房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,此时被告应在房地产交易中心不予过户决定3日内,退还原告所有已付款,延期1日按已付款的千分之一计算违约金;被告承诺,在原告或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助,由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的,原告按本合同第十一条追究被告的违约责任。上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给原告;在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费、土地使用权费等其他费用,由被告支付。转移占有后该房地产使用中发生的费用,均由原告承担;本合同未尽条款,由双方协商一致订立补充条款或补充合同,为买卖合同不可分割的一部分。合同还对其他事项作了约定。同日,原、被告双方签订补充条款,约定:1、被告将现有水电(容量是1,000KW),于交房前无偿过户给原告;2、现有的行车完整无偿给予原告;3、其他的建筑按现状交房;4、进门处地磅及护栏归原告,被告不得拆除。合同签订当日,原告支付被告700万元,又于2007年7月16日支付被告600万元,于2007年7月18日支付被告170万元。

  2007年8月,原告以被告拒绝配合办理产权过户手续为由,向上海市第二中级人民法院提起诉讼,要求被告配合原告继续履行双方所签的《上海市工业厂房买卖合同》。上海市第二中级人民法院经审理后于2008年3月21日以(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书作出判决:原告与被告于2007年7月2日签订的《上海市工业厂房买卖合同》继续履行。案件受理费183,300元、保全费5,000元,均由被告负担。被告对判决不服,向上海市高级人民法院提出上诉,但被告未按规定预交上诉费。为此,上海市高级人民法院于2008年8月1日以(2008)沪高民一(民)终字第68号民事裁定书作出裁定:本案按自动撤回上诉处理。之后,原告向上海市第二中级人民法院申请执行。2008年10月6日,上海市第二中级人民法院通知原告,依据案情需要,该院裁定该案由本院执行。2008年11月20日,原告向本院支付了剩余购房款13,411,700元。

  2008年12月10日,原告单位王某向公安机关报警,在上海市公安局案(事)件接报回执单上记载的内容为:“2008年12月10日15时40分,王某报警称:在青浦区崧泽大道8999号有纠纷。经查,某科技发展(上海)有限公司,要求一拆迁公司对其所在崧泽大道8999号的厂房,但该处厂房与上海某物业管理有限公司有买卖合同纠纷,故杰恒公司报警要求杨铁方停止对厂房的拆除。(以上内容尚未经公安机关核实)”。

  2009年2月,原告向本院提起诉讼。

  2009年4月24日,本院向上海市青浦区房地产交易中心发送协助执行通知书,要求上海市青浦区房地产交易中心协助将本案系争房地产过户至原告名下。2009年4月29日,原告至上海市房地产交易中心办理了相关手续。2009年5月26日,原告领取了产权证号为沪房地青字(2009)第005258号的上海市房地产权证(即被告的房地产权证已过户至原告名下)。同日,原告向上海市黄浦区公证处申请对系争房地产内3幢、4幢楼及全部场地设施状况进行证据保全。为此,上海市黄浦区公证处于当日对系争房地产内3幢、4幢楼及全部场地设施状况进行了拍照、摄像,并将所摄录像制作成光盘。2009年5月31日,上海市黄浦区公证处出具了公证书。

  目前系争房地产由原告掌控。原告接收系争房地产后,对门卫室的门窗、配电间的门窗及厂区围栏已予以自行修复,其他损坏的财物均未维修,维持原来状态。由于原告未进行维修,故自原告接收后系争房地产一直空置着。被告自述企业生产至2008年6月,2008年7月底被告已全部撤离。

  另查明:2005年,被告为了抵押贷款,委托上海建欣房地产估价有限公司对系争房地产进行估价。上海建欣房地产估价有限公司于2005年4月18日向被告出具了房地产估价报告。该报告中载明:“估价对象和范围为土地使用权及该地块上工业用房2幢(幢号3、幢号4,建筑面积为9,781平方米);幢号3为生产用房,厂房内装有5台行车,其中3台7.5T、1台5T、1台3T;幢号4为生活用房。现该厂房由被告在生产经营使用。”2008年7月17日,上海申威资产评估有限公司受本院委托对被告的有关资产进行评估后出具了资产评估报告书,该报告书中载明:3T行车1台价值5,600元,5T行车1台价值6,400元,7.5T行车3台价值20,400元。

  2008年5月15日,被告单位员工周某报警称公司车间电控室内一个放大器不见了。2008年6月20日,被告单位员工余某报警称:被告单位(已倒闭,由青浦法院查封)车间西大门上的铁链被剪断了,车间内已被法院查封的一台叉车和一台SL-20数控车床(半成品)不见了。2008年10月21日,被告单位陈丽香报警称:今天上午至被告公司,发现公司内有一伙不明身份的人,自称受立浦集团委托看管公司,报警人发现公司内的两台叉车、一部吊车以及几十台机器不见了。2008年12月8日,被告单位副总经理庄俊生报案称:2008年5月至6月该公司职工陈北方离职,在资料交接时发现三份设备出租协议遗失。

  又查明:2008年4月,本案原告曾以本案被告拒不履行合同约定的配合办理房屋过户手续为由诉至本院,要求被告承担违约责任,支付违约金。本院经审理后于2008年12月以(2008)青民三(民)初字第826号民事判决书判决支持了原告的诉求。之后,被告向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院经审查后于2009年10月15日以(2009)沪二中民二(民)申字第46号民事裁定书裁定驳回了被告的再审申请。

  本案审理中,经原告申请,本院委托上海市房屋建筑设计院对房屋修复进行鉴定。上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站经检测后向本院出具了检测报告,提出了修复建议(详见房屋质量检测报告)。

  经原告申请,本院又委托上海第一测量师事务所有限公司对维修费用进行了审价,经审价,总维修费用为6,155,918元(其中土建维修费用为3,234,414元,安装维修费用为2,921,504元),维修费用中已包括地磅、护栏及行车梁、轨道和行车的安装费用,但未包括行车本身的价值。

  以上事实,由双方当事人陈述、《上海市工业厂房买卖合同》及补充条款、(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书、(2008)沪高民一(民)终字第68号民事裁定书、上海市第二中级人民法院通知、贷记凭证、上海市公安局案(事)件接报回执单、房地产估价报告、上海市高级人民法院委托司法鉴定资产评估报告书、公证书、协助执行通知书、上海市青浦区房地产交易中心收件收据、房屋所有权登记审核表、上海市房地产权证、房屋质量检测报告、维修费用司法鉴定意见书、(2008)青民三(民)初字第826号民事判决书、(2009)沪二中民二(民)申字第46号民事裁定书、光盘等证据予以佐证,并经庭审质证,本院予以确认。

  本案的争议焦点及本院的分析认定

  1、系争房地产风险转移的时间

  原告认为,原告于2009年5月26日取得系争房地产的房地产权证。当天,对现场进行了公证。从这天起原告控制了系争房地产。

  被告认为,系争房地产的风险责任最晚于2009年4月29日转移至原告。(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书虽判决被告继续履行合同,但(2008)青执字第4609号协助执行通知书明确写明将房地产过户至原告名下。因此,二中院的判决能直接引起物权变动,该判决于2008年8月1日生效,故系争房地产的权利应于2008年8月1日转移至原告,风险责任一并随之转移。如果法院不认可上述说法,则根据双方合同约定,房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。因青浦区房地产交易中心于2009年4月29日受理该房地产转让过户申请,故该日为房地产权利转移之日,也为房地产风险责任转移之日。

  本院认为,原、被告双方在《上海市工业厂房买卖合同》中约定,风险责任自该房地产权利转移之日起转移给原告,房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。本案中,原告根据本院的协助执行通知书于2009年4月29日向青浦区房地产交易中心申请转让过户,故本案房地产权利风险责任应于2009年4月29日转移至原告。至于被告认为二中院的判决能够直接引起物权变动,故风险责任应于2008年8月1日转移。对此,本院认为,(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书判决被告继续履行合同,并没有确认房地产的物权归原告,且判决时原告尚未支付全部转让款,被告也未协助原告办理产权过户手续,故该判决的结果不能作为房地产风险责任转移的标志。因此本院对被告的上述主张不予采纳。

  2、原告何时取得并控制系争房地产

  原告认为,被告没有直接将房地产交付给原告。原告于2009年5月26日取得房地产权证之日才到厂房去,从这天起原告实际占有并控制了厂房。之前没有进去过。原告在取得房地产权证之前没有权利也没有义务来接收厂房。

  被告认为,由于(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书已生效,之后,原告支付了剩余转让款,原告就能够进入厂区,可以占有厂房。被告认为原告在2009年5月26日之前已控制了厂区。

  本院认为,原、被告双方未曾办理过房地产交接手续。虽然不能排除原告于2009年5月26日之前占有该房地产的可能,但原告在未支付全部转让款的情况下不可能去占有系争房地产,也无权利占有。原告支付全部转让款后,虽然已履行了自己的义务,但系争房地产仍登记在被告名下,物权仍属于被告;从被告提供的公安机关的接报情况详细信息反映,2008年10月21日,被告单位陈丽香报警称,上午至被告公司,发现公司内有一伙不明身份的人,自称受立浦集团委托看管公司。2008年12月8日,被告单位的副总经理庄俊生的报案情况上登记的其居住地为系争房地产。说明此时并不是由原告控制厂房,应该还是由被告控制系争房地产。同时,被告至今未能提供证据证明原告已于2009年5月26日之前已实际占有系争房地产。综上,本院认定原告于2009年5月26日实际占有并控制系争房地产。

  3、财物的损坏和灭失发生的时间

  原告认为,2008年12月10日,原告发现被告正组织有关人员拆除幢号4生活用房,原告即报警,但幢号4生活用房已被被告部分拆除。与此同时,原告还发现现有水电、行车、进门处的地磅已不知去向。上述事实均发生在2009年5月26日原告取得房地产权证之前。为此,2009年5月26日,原告向上海市黄浦区公证处申请证据保全。同时,原告提供了授权书及张贴的公告。授权书载明:兹授权上海翼展拆房公司,为我公司清理拆除工厂。授权日期自2008年12月9日起,授权期限为30天。授权人某科技发展(上海)有限公司。落款时间为2008年12月8日。并盖有“某科技发展(上海)有限公司”章。公告载明:“近期我公司发现陆续有社会不法人员进出工厂,导致工厂许多财产被盗,现已向公安机关报案调查。自今日起,所有除工程指定(委派)人员外的任何人员均不得进入工厂。落款时间未2008年12月8日。盖有“某科技发展(上海)有限公司”章。

  被告认为,原告没有向法庭提供有关2009年4月29日前的实际状况的证据,也无法证明这些损失都是2009年4月29日之前存在的。被告对原告提供的授权书认为被告没有这枚章,且原告也未能提供原件。对公告没有异议。

  第三人认为,其从未收到过该授权书,也从未参与拆房。

  原告表示,2008年12月10日发现有人在拆房,原告员工即报警。经了解,拆房老板说是经过被告授权的,并提供了授权书。该授权书是从拆房老板处复印的。

  本院认为,2009年5月26日,原告取得房地产权证的当天即向上海市黄浦区公证处申请证据保全,对厂区内的房屋及全部场地设施状况进行了拍照、摄像,从而确定了2009年5月26日时厂区的全部状况(包括已损坏的财物及现场已灭失的财物)。但被告未能提供证据证明财物的损坏和灭失是发生在2009年4月29日之后。同时,原告提供的评估报告能反映当时厂区的完整性和相关财物的存在。因此,本院对被告的主张不予采纳,认定财物的损坏和灭失发生在风险责任转移前,即由于被告保管不当所造成。对拆房授权书,因原告未能提供原件,该授权书上的章与被告单位公章也明显不符,且第三人也对拆房事实不予确认,故本院对该授权书不予认定。对公告因被告没有异议,本院予以认定,从中可以反映出至2008年12月10日,该房地产还是由被告控制。

  4、原告主张的租金损失是否属于重复诉讼

  原告认为,本案中主张的租金损失与(2008)青民三(民)初字第826号案件中主张的违约金是不一样的。本案中主张的租金损失是由于被告的加害行为,致使原告在取得房地产权证后不能使用,造成了原告如果出租的话,租金损失;如果原告自己使用的话,也没有办法使用。而(2008)青民三(民)初字第826号中主张的违约金,是由于被告不配合办理过户手续应承担的违约责任。

  被告认为,(2008)青民三(民)初字第826号案件中,被告已承担了逾期交付的责任,本案中原告再次提出逾期交付的违约之诉,是一种重复诉讼的行为。

  本院认为,(2008)青民三(民)初字第826号案件中,原告主张的是被告逾期交付的违约责任(包括房地产交接,即房地产权利转移),而本案中原告主张的是由于被告交付的房屋不符合合同约定,存在严重损坏,致使原告无法使用或出租而造成的损失。因此,原告两次诉讼的请求是基于不同的法律基础,两者并不矛盾。

  本案审理中,本院向房屋质量检测单位了解,根据目前检测的维修方案,如果需要修复,时间一般不超过6个月。

  根据庭审确认的事实,本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《上海市工业厂房买卖合同及补充条款是双方当事人真实意思的表示,并不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应恪守履行各自的义务。原告根据合同约定以及生效判决,已支付了全部转让款,并已取得了上海市房地产权证,被告理应按照合同约定完整地向原告交付转让标的物。现原告取得的房地产已受到严重毁损,并且也没有取得双方在补充条款中约定的应该由被告给予原告的财物。因此,现在原告取得的转让标的物不符合合同的约定。原告于2009年5月26日实际占有转让标的物时,向上海市黄浦区公证处申请了证据保全,对整个厂区的房屋及全部场地设施设备的状况进行了拍照和摄像,已证明了其所取得标的物时的现状。因被告未能提供证据证明所转让标的物的毁损和灭失是由原告造成或者是在2009年4月29日原告向青浦区房地产交易中心申请过户之后发生的事实,故被告应对交付的标的物的毁损和灭失承担相应的法律责任。鉴于,原、被告双方之间的矛盾较为激烈,被告事实上也已不生产经营很长时间,也无工作场所,故原告要求被告赔偿维修费用(包括灭失的行车、地磅及护栏),本院予以支持。因审价报告中,未将灭失的行车本身的价值计入在内,故应另行予以计算。行车本身的价值可参照2008年7月17日上海申威资产评估有限公司受本院委托,对被告的有关资产进行评估后出具的资产评估报告书的价值予以确定。对原告主张的租金损失,本院认为,根据房屋质量检测报告显示,毁损的范围包括厂房、宿舍楼、配电间、门卫室的土建和安装,以及室外给排水管网、电缆等,涉及到整个厂区,因此,原告取得标的物后不能使用或者出租已成事实。对此,责任在被告。被告理应承担相应的法律后果和责任。但是原告自己没有积极修复,也没有要求被告予以修复,而是采取放任的态度,存在故意扩大损失的因素,扩大的损失理应由原告自行承担。经向房屋指令检测机构了解,目前毁损的财产的维修时间最长不超过6个月。考虑到原告接受系争厂房后,还有义务通知被告予以维修等因素,本院酌定原告租金损失为6个月。对租金的标准可以参照原、被告双方在合同中对逾期交付的租金标准,即按建筑面积每日每平方米0.8元计算,该标准也不超过同地段同类厂房的租金标准。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百四十二条、第一百五十五条的规定,判决如下:

  一、被告某科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某物业管理有限公司维修费用人民币6,155,918元;

  二、被告某科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某物业管理有限公司行车损失人民币32,400元;

  三、被告某科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某物业管理有限公司租金损失人民币1,408,464元。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费人民币90,854.30元、财产保全费人民币5,000元、检测费人民币215,000元、审价费人民币150,900元,合计人民币461,754.30元,原告负担人民币30,884.10元,被告负担人民币430,870.20元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

  审判长  蒋喜军

  代理审判员  武春华

  人民陪审员  邹惠贤

  二O一O年十一月二十三日

  书记员  姜瑞